专家视角：保险公司的不动产投资

2017-12-26 青野鸿蒙

一.什么是不动产？

     不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。 如建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括物质实体和依托于物质实体上的权益。而不动产投资就是将资金投资于不动产方面。

 二.专家观点

     《保险研究》 魏丽：

      回顾过去近十年，保险业总资产年均增长率和保险资金运用余额年均增长率都超过20%。按照资产规模计算，保险资产规模仅次于银行和信托。2016年6月，另类投资规模首次超越债券，成为险资配置的第一大类资产，其中，不动产投资颇受险资欢迎。而以往关于保险投资策略的研究鲜有考虑到不动产投资，在这样的背景下，我们基于均值－方差模型，在无风险投资和股票投资基础上增加了不动产投资，重点研究加入不动产投资后保险公司的最优投资策略问题。假设不动产的收益由其价格以及房租联合决定，在卖空、借贷限制下，借助一系列求解方法和技术，得到了保险公司考虑不动产投资的最优投资策略和有效边界，并对模型的求解进行了数值模拟。

     研究结果显示，不动产最优投资量不仅与初始资本金存在非简单线性关系，还与不动产的市场溢价水平、未预期冲击存在一系列复杂关系。如果按照年初可投资资金把保险公司分为大、中、小三种类型，小型公司应严格控制不动产投资，中型公司可以先增加后减少不动产投资，大型公司可以但应严格控制不动产投资。此外，整个群体表现出的高度一致的过度积极或者过度消极现象提醒保险公司在市场溢价超过理性范围后，应控制不动产风险暴露，谨防不动产市场中的“羊群效应”。不动产投资收益波动程度和政府相关政策发布频率有关，高的政策发布频率是保险公司减少不动产投入的一个重要信号。

基于研究结果，认为虽然不动产投资可以在一定程度上提高保险资金的收益率和稳定性，以及资产负债的匹配程度。但是，保险资金的特殊性决定了其投资的复杂程度较高，再加上不动产投资缺乏流动性，稍有不慎便会引起巨大的风险，危及保险公司的偿付能力。因此，我们建议保险公司根据自身风险承受能力谨慎匹配不动产投资规模，并根据经济环境的变化及时调整不动产投资规模。

  三.不动产投资注意事项    

       不动产投资注意事项有哪些呢？不动产投资的信托的特殊类型也是非常关键的。伞形合伙不动产投资信托还有嫁接不动产投资信托都是非常关键的，合股式的不动产投资信托还有纸夹式不动产投资信托都是非常关键的。

 那么，不动产投资注意事项还有哪些呢？不动产的表现形式还有哪些呢？房子，耕地，山林，机器等都是非常关键的。主要可以体现在房子，因为现在耳熟能详的就是不动产问题，主要还是指房产问题。为了实现不动产投资信托的消极的属性，我们国家颁布的《国内税收法典》还可以从两个方面对其进行相关的规定。不动产投资注意事项的注意事项还有哪些呢？首先，应该要限制不动产投资信托收入的来源问题。国家还应该要规定独立的承包商制度。也就是在权益型不动产投资信托中，应该要由独立承包商向承租人提供和不动产租赁有关的服务问题，但是不能由不动产投资信托提供相关的内容。我们国家颁布的《税制改革法》还是允许不动产投资信托可以向承租人提供和出租不动产相关的常规性的服务，但是对什么是常规服务并没有明确的界定。不动产投资注意事项还有这些，投资人一定要关注国家政策的变化，只有这样才能顺利获得一定的报偿。

四.不动产投资最新新闻

     继《中国公募REITs发展白皮书》后，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组今天（11月20日）正式发布《中国不动产投资信托基金市场规模研究》，这也是“光华思想力”新金融研究系列报告之二。

报告认为，按照保守的估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。    

考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，我们可以预期未来中国公募REITs市场将会是更大的规模和体量。